万科H挂牌日 王石详解转板自称“调整拥护派”

  观点地产新媒体现场观察，万科H股开盘报13.66港元，较其A股周二收盘价8.09元(折合约10.06港元)溢价约35.8%，但随后股价开始回落，截止收盘前万科H股价为13.28港元。

  据悉，此次上市的万科H股股票总数约为13.14亿股，占万科总股本的比例为11.94%。按上市首日开盘价13.66港元计算，万科H股市值约179.6亿港元。

  在6月25日的上市发布会上，齐聚了包括王石、郁亮、肖莉、毛大庆等在内的众多万科高层。挂牌结束后，万科董事会主席王石现身，接受各个媒体访问，就B转H事宜与对国内房地产市场发表了看法。

  对于B转H股，王石透露，出于对公司、对投入资产的人负责任的态度，近些年万科一直在努力寻求转换B股品种的方法，而最终选择了转板H股。

  “最早尝试的时候是在中集挂牌的时候，我们去争取了，但是中集比我们早挂出来了，我们大家都希望成为继中集成功以后的第二家，但是因为种种原因公司转板受到限制。”

  虽然此次万科转板不涉及融资，但王石多次重申转板对万科有重大意义，并强调转板是战术问题。

  王石指，从战术角度来看一方面可将万科推向国际平台，另一方面则是获得较国内低近一半的融资成本。“这个账就很好算，在香港4%，在国内差不多是8%。同样发债，其它不变，你的利润就增加一半，这是战术好处。”

  同时，王石续指，战略好处更多的是改变了万科的股东结构，吸纳更多国际投资者直接投万科的股票，由此引进一批战略投资者。

  在引入投资的方式上，王石明确不排除扩股融资的可能，在投资者的选择上会考虑新的战略投资者，但更多是会优先从万科十几年合作的伙伴中寻找。

  除新上市的万科企业外，目前万科在香港还有另一融资平台万科置业海外，对此王石回应，该平台更多的是负责香港的业务，至于未来，万科企业平台分工还未明确。

  自宣布启动B转H以来，外界多数分析与王石的战术看法一致，即在万科的融资方式、融资成本等方面带来利好。

  就融资利好上，申银万国还给万科算了一笔账。“房企海外发行债券平均利率为3.6%，大幅低于万科通过信托融资的资金成本(约为8.54%)，也大幅低于万科国内发行的债券平均利率(约为6.5-8.0%)。通过境外发债或股权融资替代当前的境内银行、信托融资，预计能够更好的降低4-5个点的资金成本。”

  但更有必要注意一下的是，除上述最直接的利好外，此次转板在申银万国看来还能为万科今后的海外投资创造更便利的条件。

  申银万国指出，A股房地产企业现在面临国内预期收益下降且成本上升的双重压力，但海外市场则在资金成本低廉和收益逐渐提升的背景下投资价值凸显，未来新的增长的动力有可能来自海外投资项目收益。

  显然，现在B转H股成功为万科带来与长期资金市场无缝对接以及海外投资的便利，就是王石眼中那个“黄金时代已结束了，现在是白银时代”市场背景下，万科用来平衡风险的一步棋。

  而对于目前市场出现的调整与下行，现场自称“调整拥护派”的王石也表达了自己的看法。

  王石称，“中国大陆房地产市场有泡沫，这是个老生常谈的问题，但是我没有说他会破裂，我只是说担心这一个市场如果不调整继续这样下去，如果破了像日本这样会很糟糕，甚者比日本市场更麻烦。”

  王石进一步阐释：“我一直认为调整是非常必要的，我一直属于调整派。但是中国大陆的国情，在调整过程中有很多不尽如人意的地方，但是我是调整的拥护派。”

  “2008年我的言论引起争论的是拐点论，从某种角度来讲，去年到今年是2008年那次调整的延续而已……这个调整现在正在转型，在转型中房地产是首当其冲。而调整的期限可能是两年，三年，四年，十年。”

  王石认为：“现在的调整不仅仅是楼市调整，中国经济也在调整，从原来的快速地增长向增长放缓的态势增长，而且这个调整现在正在转型，在转型中房地产是首当其冲。”

  对于今年行业的波动，王石表示这是正常调整的结果，并认为很多时候对市场发展来讲都是可预期的：“我个人觉得只要这种调整可承受得住，我相信会软着陆，对房地产市场健康发展非常有好处。只要能够这样做调整，不要再出强的刺激政策，我觉得对发展是有好处的。”

  以下为6月25日万科H股上市发布会上万科董事局主席王石现场访问的文字实录：

  现场提问：您怎么看万科B转H对万科的意义，最近内地房地产市场情况是不是非常坏，万科今年的销售目标能不能实现？

  王石：实际上万科很早就进行过B股的品种转换，当然我可以再一次进行选择就这种现状不理他，但是我觉得无论是对公司的发展，还是对投入资产的人这都是一种不负责任的体现。第二种方法是变成A股，这样理论上可以做，但是这个不是很容易。另外就是把他转成香港的上市公司。最早尝试的时候是在中集挂牌的时候，我们去争取了，但是中集比我们早挂出来了，我们大家都希望成为继中集成功以后的第二家，但是因为种种原因公司转板受到限制，而我们从始至终在努力。

  严格意义上来讲，我们为了适应港交所的上市要求做会计审核，法律上的审核做了很多的工作。今天上市的时候，我们和我们的代理公司开玩笑说，你们是只拿了一次钱，但是做了两回事。不管怎么说，我们今天在香港挂牌了，对万科来讲这是很重要的一件事。虽然我们和其他几家公司不一样，(他们)上市IPO是筹资的，我们今天挂牌没有筹一分钱。但对我们来讲，这个意义比上市筹一次钱更大。

  从战术的角度来讲，意味着万科在这里上市，是站在国际平台上，我们是国际大品牌。虽然我们没扩股融新资，但是在这里上市我们大家可以发债，在香港的平台发债比在国内的成本低了一半。这个账就很好算，在这里4%，在国内差不多是8%。同样发债，其它不变，你的利润就增加一半，这是战术好处。

  战略好处更多的是改变了万科的股东结构，毕竟万科是A股和B股，对很多国际战略投资者来讲只能在香港买股票，根本不允许你在大陆买股票，尽管B股你有购买能力，但是很多是不能买的。万科发B股之后，基本上我们仍旧是按照发B股一样对外交流，每年到欧洲去，到美国去推广。碍于万科原来的股票品种，他们不能购买，但在香港上市后就打开了这样一个窗口，很多国际上的投资的人能直接投万科的股票。我们大家都知道万科的股权比较分散，我们最大股东才持股18%，第二大股东不到3%，我们大家都希望通过香港这个平台引进一批战略投资者，不单单是战术上融资比较顺利，这样还可以使万科更容易在国际平台上健康发展。

  第三，你是上市公司，你总是要扩股的。但是万科没有马上要扩股的冲动，无论是从万科的架构上，还是资金流方面来讲，我们是比较稳健的，资金非常充裕的。

  第二个问题，我们按照计划走，没改变计划。但是对国内房地产市场，我们也在做调整。按照万科的说法，黄金时代已结束了，现在是白银时代。所谓的白银时代就是赚钱不像黄金时代那么容易，但是市场还在，中国的经济还在发展，中国的市场化还在进行当中，年轻人作为主要的消费主体需要结婚，需要成立家庭。

  另外，社会逐渐在形成几个特征，原来发展的主要是像北京、上海、广州、深圳这样的一些城市，这些城市逐渐向成熟的城市模式发展，他们不会再迅速地扩张，原来各种城市的结构需要加强完善，进一步配套，就像香港、东京、新加坡，更多像发达国家一样。但是中国非常大，二、三、四线城市还处在不同的发展阶段，所以中国房地产市场的发展前途还是看好的，我个人觉得做出调整是非常必要。如果房价还是一味地上升，这反而会很糟糕，买了价格就涨，这一个市场不可持续。

  当然有一个形象的说法，从黄金时代转向白银时代，不同城市的变化不一样。甚至有个别城市房价掉得很厉害，这不是去年、今年的事情，很多都是发生在两三年前，甚至四年前。所以中国的市场不能一概而论，例如一个城市下跌就说中国市场怎么样，总体来讲还在调整状态。实际上不仅是房地产，中国整个经济都在调整，在这种调整中我个人觉得会向着健康方向调整。当然任何调整，任何发展都会有不确定性，都会有风险。作为一个上市公司，重点是如何在不确定性中把握你的市场发展方向。

  现场提问：您刚才说到战略投资者，现在有没有在洽谈的？选择战略投资者有没什么标准？会是国际投资者和公司吗？

  王石：当然有在谈，在没公布之前我不适合说。标准上，战略投资者本身应该是对万科的业务非常认可的，而且是长期投资者。是国际投资者，国际投资者包括基金，也包括业务公司。

  王石：有可能是在市场买，也可能是扩股发新股的方式，各种可能性。通过万科这么多年的业务合作，你会发现万科2008年之后加大了合作项目比例。2008年之前万科的合作项目不超过30%，现在我们合作项目超过85%，而且很多合作项目是国际的投资者，国际投资者包括两个部分，一个本身就是做这样业务的，一个是直接投这个业务的，但是他不做开发。万科将来会考虑新的战略投资者，但和万科十几年合作的伙伴中，互相了解，互相配合，这是属于优选。如果有感兴趣的可以查万科合作项目中有哪些公司，你们大概就能够猜出一二三。

  现场提问：万科在香港有两个平台，还有一个万科置业海外，未来这两个平台的分工是怎样的？美国业务会不会注入到万科置业海外，还是放在H股、A股？

  第二个问题，按照香港上市公司的要求来讲，要处理好同业竞争的问题，进行分工。其他很难具体说怎么做，因为万科B转H之前和之后不一样，对我们在香港公司的定位也会略有不同。

  今天已经敲锣了，怎么进行分工还不能马上回答。因为敲锣之前不能确定万科B一定能上，今天敲锣了之后我们会公布出新的想法，在没公布出之前，以前的就不变。

  现场提问：您之前有聊到过内地的房地产泡沫问题，今年市场情况不是特别理想，您觉得今年市场泡沫会不会破灭？

  王石：中国大陆房地产市场有泡沫，这是个老生常谈的问题，但是我没有说他会破裂，我只是说担心这一个市场如果不调整继续这样下去，如果破了像日本这样会很糟糕，甚者比日本市场更麻烦。

  我一直认为调整是非常必要的，我一直属于调整派。但是中国大陆的国情，在调整过程中有很多不尽如人意的地方，但是我是调整的拥护派。我们会发现这里出现一个情况，上次我的言论引起争论的是拐点论，那是2008年。我还是认为那次调整政策是见效的，但是很可惜西方金融危机使那次调整功亏一篑，所以就借着4万亿的刺激，楼市又再次反弹。

  从某种角度来讲，去年到今年是2008年那次调整的延续而已。但是你会发现我们这次表现的大市场背景又是不一样的，因为我们得知调整不仅仅是楼市调整，中国经济也在调整，从原来的快速地增长向增长放缓的态势增长，而且这个调整现在正在转型，在转型中房地产是首当其冲。

  第二，我个人觉得只要这种调整可承受得住，可承受得住是啥意思呢？不要说任何的变动，需求放缓，或者一些城市的价格下跌刺激政策，不要再来这些事情，我相信会软着陆，对房地产市场健康发展非常有好处。有些时候没有新政策就是政策，很多时候对市场发展来讲都是可预期的。只要能够这样做调整，不要再出强的刺激政策，我觉得对发展是有好处的。

  现场提问：您觉得楼市会调整到何时？现在算是低点吗，或者下半年有更低的时候？

  王石：可能两年，三年，四年，十年。总的来说没有低点和高点，中国东南西北中非常大，不一样的地区，不同城市都在不同的发展圈，很难说中国楼市现在整体是怎样，如果不整体去看中国楼市情况就会产生误判。

  王石：我说调整期，我没有说彻底不彻底。我只是说，第一要可预期；第二不要再出更大的刺激政策，这是我的看法。我觉得挺好的，用万科的说法，已经从黄金时代到白银时代。

  现场提问：您觉得此次房价调整以后，一线房价和所谓三四线城市的房价会不会产生比较大的差距？因为我们正真看到这次一线城市房价虽然有下降，但是幅度不是很大。反而像三四线城市出现很多鬼城，对此您怎么看？

  王石：我认为这个很正常，一些城市价格下降得非常厉害，这是市场的反应，可能有的反应是过度，但是总的来讲这是需求关系的体现。刚才说的一线城市和三线城市这是中国的一个特征，大城市在继续超大发展，不管你愿意不愿意，我自己觉得这是一种城市发展的模型。像香港、新加坡、东京、马提拉、雅加达这种城市，人口高度集中是亚洲的模式，在中国大陆也没办法避免，一线城市就是人口高度密集，这是没有很好的方法的。但是高度集中带来的坏处是什么呢，地价高，房价高。好处是什么呢，人口高度集中就会有设施的便利，交换的效率就会非常高，交换率非常高就说明生产力非常高，这是亚洲城市发展的模型。

  说亚洲的竞争力，除了说我们的人口多，劳动力存在竞争力之外，很多和城市模型有关系。如果城市比较分散，地铁就很难有效地运用。最典型的像香港这样的，人们迅速的聚集，也可以迅速地分散出去，这就是亚洲城市模型。

  在中国未来，发展的大城市还会扮演很重要的角色，就是他的公共设施投入到正常的使用中的效率慢慢的升高。像欧洲的城市模型不太适合亚洲的发展，更不太适合中国的城市化发展。中国地大、人口多。但我们仔细再看一下，实际上中国真正适合人口居住的面积不是很大。我们960万平方公里实际上有20%是沙漠和戈壁，那些地方是不太适合人居住。所以真正适合人居住的地方平均下来不是很大，在发展过程中我们仍旧是要往大城市发展，人口集中。

  现场提问：您刚才说现在市场在调整，万科每次都是在调整过程中快速成长，这次调整对万科来说是不是也是机会？另外，您在海外念书，现在很多同行也会去海外发展，海外会不会成为国内开发商竞争的战场？

  王石：这是两个问题，一个是万科考虑发展的竞争力在啥地方。我说一个很简单的数字，15年前万科是白领，约一千人，我们占的比例最大的有250人是营业销售人员，这样一个发展商更多是产品如何销售。15年过去了，现在我们白领差不多6500人，我们基本上没有营业销售人员。为什么呢？营业销售人员已经是中介代理，现在施行市场分工，自己销售的事交给中介做，我们销售队伍已无了。

  我们人员最多的是什么呢，可能说了你们很惊讶，是工程师。万科的工程师占了三千人，几乎我们50%的人是工程师，这是在整个世界开发商中没有的，工程师都是建筑公司的，是建筑材料供应商，什么水泥集团，钢铁公司，或者大型建筑公司，说一个发展商怎么工程师占了一半，这就是万科的一个特点。万科这么多年一直在推动住宅产业化，所谓住宅产业化就是PC，在这样的一个过程中，建筑公司又不积极，万科只有自己来做，向日本的PC学习。现在万科已经转型成一个技术公司，我们一半以上的人是工程师，有非常强的研究能力，我们有研发中心，这个是万科的特点。未来万科会向如何住宅产业化、绿色建筑这个方向发展，这是万科和其他同行非常大的区别。

  至于海外市场，应该说中国现在住宅市场和城市发展占了全世界市场40%，也就是一半的市场是在中国大陆。作为中国大陆的一个企业，无论我们如何国际化，我们的主战场是在中国，真正和对手的竞争还是在中国，而不是在国际上。但是所谓国际化，你在香港发H股就是国际化、资本国际化。大陆发展到了一定规模，企业有能力、有资金、有需求也会到海外去扩张，将来海外也会成为一个市场，这是一个趋势。但是我觉得不可能会出现中国房地产商到海外去竞争，你在海外投资的比例构不成这样一个关系，但是会慢慢的多房地产发展商到海外投资。我个人觉得投资再怎么大，这个比例不会超过20%，其80%以上的投资还是在中国大陆。

  万科去海外投资是处于三个考虑，第一个是学习，学习成熟市场的操作方法，学习工业发达国家市场的操作方法，包括我们到香港投资也是这样。学习一个城市怎么样发展，然后反过来在中国运用。在中国的发展过程中，很多城市已经接近成熟国家的模式，不会再猛增，发达国家的需求和发展中国家的需求不一样，这是需要学习的。

  第二个，平衡风险。你去不同市场发展，不同周期，不一样的需求，这可以平衡风险。就像现在我们在投资市场上，单边投的很少，一般都是对冲，这边投那边也投，更多是降低风险。

  第三个，我们要跟着我们的消费者走，万科在国内建立了自己的品牌，有一批成熟的消费者。但是我们的客户中中产阶级是其中一部分，他们开始向海外移民，我们要考虑我们的品牌消费者移民到哪里。比如说他们移民到北美，为什么我们第二个项目在旧金山，因为旧金山是现在中国大陆移民到北美很主要的城市。为什么投资纽约呢，纽约也是移民的主要城市，当然还应该要考虑市场本身的包容度。

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